10 choses à savoir avant d'acheter

1. Bien choisir l’emplacement de votre bien immobilier au Portugal

En immobilier, on parle très souvent de l’importance de la localisation du bien car c’est un des aspects les plus importants à prendre en compte. Même si vous n’achetez pas dans le but de revendre, il est tout de même important de se dire : « Et si je revendais? Est-ce que ce lieu attirerait de potentiels acheteurs ? » En principe, une bonne localisation va permettre au bien de prendre de la valeur et envisager une plus value. 

Ainsi, dans le cadre de votre achat de bien immobilier au Portugal, choisir une zone où il sera facile de revendre est essentiel. Il est donc important de prendre le temps de découvrir les différentes régions qui s’offrent à vous, puis les villes de cette région, et enfin les quartiers de cette ville avant de prendre une décision d’achat. Posez-vous plusieurs questions: une région avec de hautes chaleurs peut-elle me convenir ?  La proximité de la mer est-elle indispensable? Est-ce que je préfère être dans une grosse ville, une moyenne ville, à la campagne? La pluie est-elle rédhibitoire pour moi ? Ai-je besoin de vivre près d’un aéroport ? Est-ce que mon budget est en adéquation avec la région que je convoite ? Etc.

Aussi, il est important de se balader dans les environs du bien qui retient votre attention pour découvrir le secteur et voir les infrastructures et services aux alentours tels que: 

• Les routes et autoroutes à proximité, 
• Les transports en commun (aéroport, gare, stations de bus), 
• Les supermarchés et commerces, 
• Les écoles et la distance du travail,
• Les hôpitaux, etc. 

Enfin, par rapport au bien lui-même, pensez à vérifier les points suivants: le bruit, le vis-vis, le voisinage, la fréquentation, l’exposition solaire, etc.

3. Vérifier l’état intérieur et extérieur de la maison

Il est très important d’identifier les pathologies de la construction intérieure et extérieure du logement. Changer un sol ou peindre un mur ne sont pas très graves mais les problèmes d’infiltration et d’humidité par exemple, sont eux plus compliqués à résoudre avec des coûts qui peuvent parfois être élevés. Ainsi, il est important de bien vérifier à la fois l’extérieur, les parties communes s’il y a et l’intérieur du logement pour ne pas avoir de surprises. 

Soyez donc attentif aux fissures, signes d’humidité, manque d’azulejos s’il y en a, état des installations d’eau, électricité, etc. En cas de doute, il est conseiller de faire appel à un professionnel afin qu’il vérifie cela avant l’achat. J’insiste sur les problèmes d’humidité/infiltration car ils sont assez récurrents dans les biens immobiliers au Portugal.

5. Budgétiser avant l’achat les charges et frais mensuels

Il est important de bien budgétiser les charges et frais mensuels que vous aurez pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Parmi ces charges et frais on trouve notamment: 

• L’eau, l’électricité, le gaz, la télévision, internet, etc. Veuillez noter qu’au Portugal, l’électricité et les abonnements télévision-internet sont plus chers qu’en France. J’insiste sur l’importance de budgétiser l’électricité  car de nombreux logements n’ont pas de chauffage central mais des chauffages électriques ou climatisation réversible, engendrant des coûts en électricité non négligeables. Aussi, le prix de l’électricité est plus élevé au Portugal (prix du kilowattheure moyen en 2018 pour les particuliers de 0,18 € TTC en France contre 0.23€ TTC au Portugal),
• Le remboursement du prêt dans le cas où vous avez contracté un prêt immobilier, 
• Les assurances: assurance vie, assurance de la maison,
• Les frais du « condominium » si vous vivez dans une résidence. Attention, de nombreux « condominium » proposent une multitude d’infrastructures et services : espaces verts, piscine, salle de sport, sauna, hammam, etc. Ceci est sympa mais peut vite faire monter le coût du « condominium ». Pensez donc à le budgétiser.
• Etc.

Au Portugal, le transfert du bien immobilier se fait auprès d’un notaire ou d’un bureau d’enregistrement foncier appelé « casa pronta » qui confirment l’exactitude des documents liés à l’achat du bien immobilier au Portugal et veillent aux paiements des impôts correspondants dont trois principaux l’IMT, l’IMI et l'Imposto do selo: 

• L’IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis) : Il s’agit de la taxe municipale sur le transfert de biens immobiliers. Le calcul de l’IMT est basé sur la plus élevée des deux valeurs suivantes : la valeur patrimoniale imposable du bien ou la valeur déclarée dans l’acte de vente. La plus élevée de ces deux valeurs est soumise à un taux fixé annuellement. L’IMT doit être payée chez le notaire au moment de l’acte de vente (la plupart du temps par carte « multibanco » si vous n’en avez pas, pensez à demander à l’avance si un transfert bancaire est possible). Veuillez noter qu’il existe une exonération de l’IMT lorsque le bien immobilier est de moins de 92.407€ (sur le continent portugais). Le montant de l’IMT oscille entre 0% et 8 % du montant de l’achat. Pour faire la simulation de votre IMT, cliquez sur ce lien.
• L’IMI (imposto municipal sobre imoveis): C’est l’équivalent de l'impôt foncier et de la taxe habitation français réunis. L'IMI est payé annuellement par les propriétaires au Portugal. Il est calculé sur la base de la valeur imposable du bien. Le taux de l’IMI est annuel et est établi par la municipalité où la propriété est située (compris en général entre 0 à 0,5 % du montant du bien).
• Le droit de timbre (imposto de selo) sur la transaction: 0,8% de la valeur de vente du bien, qui est incluse dans l’acte de vente.

Parmi les autres frais à prévoir, vous aurez aussi, et parmi d’autres :

• L’évaluation de la propriété (avaliação do imóvel) qui est obligatoire si vous faites un crédit. En effet, la banque avant de donner un crédit va faire une évaluation de votre logement par un expert en estimant la valeur du bien. Le montant de l'évalution varie suivant les banques mais en général il faut compter entre 200€ et 400€.
• Les frais de registre honoraires du notaire ou du bureau d’enregistrement foncier. Il faut compter environ 700€.

La négociation du prix de vente: C’est « bateau » mais il ne faut pas hésiter à négocier le prix de vente du bien immobilier au Portugal que vous convoitez. Vous pouvez envisager une négociation entre 1% et 5% en fonction de la valeur du bien (% donné à titre indicatif).

La négociation du crédit: Autre élément évident, si vous faites un crédit, prenez le temps de mettre en concurrence plusieurs banques afin d’obtenir la meilleure proposition. La majorité des banques portugaises accorde un prêt de plus ou moins 75% du prix d’achat pour les non-résidents, après cela dépend aussi, et bien évidemment, du profil et des garanties. Pour vous aider, retrouvez ici un simulateur pour votre crédit immobilier. 

En termes d’assurance pour votre bien immobilier au Portugal, il y en a deux principales obligatoires : 

• L’assurance incendie (seguro de incêndio) : contre les risques d’incendie, explosion, tempête, risques électriques…
• L’assurance vie : obligatoire pour ceux qui contractent un prêt.

 Parmi les assurances facultatives on trouve : 

• L’assurance habitation multirisque qui protège à la fois l’extérieur du bien et l’intérieur. Cette assurance est souvent demandée par les banques pour ceux qui contractent un prêt. 
• L’assurance pour l’intérieur (seguro de recheio) qui protège le mobilier et les biens à l’intérieur du logement.

En termes de typologie : Au Portugal, lorsque l’on parle de T2, cela correspond à un logement avec deux chambres alors qu’en France cela correspond à un logement avec une chambre. Vous l’aurez compris, au Portugal, c’est simple, le chiffre correspond au nombre de chambres du logement: T1= 1 chambre, T2= 2 chambres, T3= 3 chambres, etc. 

En termes de métrage : Au Portugal, le métrage selon la loi Carrez n’existe pas. Ainsi, les parties du logement sous pentes, 50% des murs, et les espaces de rangement type armoire sont comptées dans le métrage. Le garage n’est pas considéré comme surface « utile » mais peut parfois être intégré dans la surface présentée par les agences immobilières.

En termes de diagnostics : Contrairement à la France, au Portugal, il n’y a pas à l’achat de diagnostics obligatoires comme ceux du plomb, de l’amiante, des termites, des inondations, des risques sismiques, etc. Le seul diagnostic obligatoire est le diagnostic énergétique. 

Si vous achetez un bien dans le but de faire de la location saisonnière, pensez à vérifier les éléments suivants avant l’achat:

• Vérifier que la location saisonnière est autorisée dans le quartier où vous souhaitez acheter le bien. Au Portugal, la location saisonnière est de plus en plus réglementée. Par exemple, à Porto et à Lisbonne, les mairies ne donnent plus de licences de location saisonnière dans certains quartiers,
• Vérifier que la location saisonnière est autorisée dans votre résidence. Si une majorité des propriétaires de votre résidence a voté « non » pour la location saisonnière, vous ne pourrez pas en faire,
• Simuler le rendement locatif possible. Cliquez ici pour découvrir un simulateur qui peut vous permettra de le faire, 
• Si vous n’êtes pas sur place, pensez aussi à budgétiser les frais d’agence de gestion de biens saisonniers. Généralement, ces entreprises prennent 25% du montant de la réservation.