¿Conoces la importancia del derecho de suscripción preferente a la hora de comprar o vender un inmueble?

Este derecho está previsto por ley y obliga al vendedor a dar preferencia a personas o entidades públicas en determinadas circunstancias – un derecho de tanteo.

¿Qué es el derecho de suscripción preferente? El derecho de suscripción preferente está regulado en el Código Civil, que lo define como el pacto por el cual alguien asume la obligación de dar preferencia a otro en la venta de un bien determinado.

Además del vínculo que resulta de la voluntad de las dos partes, como el comprador y el vendedor, también hay situaciones en las que la ley impone el derecho de suscripción preferente. En el caso del proceso de compraventa de su propiedad, es importante verificar si la propiedad se encuentra en un lugar donde se requiere el anuncio para ejercer el derecho de suscripción preferente.

En este artículo sólo nos ocuparemos de los derechos de suscripción preferente, respecto de los terrenos rústicos y de los derechos de suscripción preferente de las entidades públicas.

Derecho de suscripción preferente sobre terrenos rústicos: Cuando la venta se refiera a un terreno, que se encuentre clasificado y registrado ante la Administración Tributaria como suelo rústico – Predio Rústico -, tus vecinos que sean dueños de otros terrenos anexos tienen derecho de tanteo para comprar tu terreno con relación a terceros, pero sólo si la superficie total de uno de los terrenos es inferior a la llamada unidad de cultivo o cultivo unidad, o si se destina a otro fin que no sea el agrícola.

Se entiende por unidad de cultivo la superficie mínima de suelo rústico para que pueda ser gestionada de forma sostenible, empleando los medios y recursos normales y adecuados para obtener un resultado satisfactorio, teniendo en cuenta las características de ese suelo y las características geográficas, agrícolas y forestales de la zona donde se ubica. En la ordenanza publicada el 19/2019, de 15 de enero, se define que la unidad de cultivo -UMC- para la comarca de Faro en regadío es de 2,5 hectáreas. La tierra de secano o tierra forestal es de 8 hectáreas.

Por lo tanto, si se pretende comprar o vender suelo rústico, se tiene que comprobar la UMC de su suelo, así como el del suelo colindante, para comprobar la obligación legal del derecho de suscripción preferente.

Asimismo, algunas entidades públicas pueden ejercer el derecho de suscripción preferente, como el Ayuntamiento, las Comunidades Autónomas y el Gobierno. Estas entidades públicas tienen prioridad en la compra y venta de determinados inmuebles, en los mismos términos, precios y condiciones pactados con otro comprador, es decir, tienen la facultad de ejercer el derecho de preferencia, en determinadas situaciones:

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Propiedades ubicadas en zonas de presión urbanística;

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Propiedades Clasificadas o en proceso de clasificación;

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Propiedades ubicadas en un área protegida;

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Inmuebles ubicados en áreas de rehabilitación urbana;

El anuncio para el ejercicio del derecho de preferencia es una obligación del vendedor. Puede ser puesto en línea por el dueño del inmueble, o por el procurador, y debe indicar quién hace el pedido, identificación del vendedor y del comprador, identificar el inmueble y respectiva ubicación, el precio de compraventa, e informar la fecha previsible de la venta.

Realizado el anuncio, las entidades públicas con derecho de tanteo podrán manifestar su intención de ejercer o no este derecho en el plazo de diez días. Si no lo hacen, el propietario puede proceder con la venta.

Si no puede asistir a todos los trámites burocráticos, su Abogado puede representarlo, analizando todos los aspectos legales del proceso de compraventa.