Plusvalías en propiedades de alquiler

Hace tan solo unos años podías alquilar tu propiedad sin demasiada burocracia. Los ingresos por alquiler debían declararse en una declaración fiscal portuguesa anual, incluso si los fondos se administraban y recibían fuera de Portugal. En 2014 se hizo obligatorio que las propiedades tuvieran una licencia turística AL y luego en 2015 los propietarios tenían que estar registrados como trabajadores por cuenta propia en el departamento de impuestos y la oficina de seguridad social, bajo lo que se conoce como renta de alquiler de Categoría B, para ejecutar su 'negocio de alquiler'. Los alquileres a largo plazo son rentas de categoría F.

Las personas registradas deben presentar una declaración de impuestos en Portugal incluso si no recibieron ingresos por alquiler y esta situación es una de las pocas circunstancias en las que se puede y se debe presentar una declaración de impuestos nula.

Sovereign registra a sus clientes para el trabajo por cuenta propia, les proporciona los servicios de contabilidad necesarios y presenta sus declaraciones de impuestos.

Sin embargo, hay un tema muy importante que los propietarios que alquilan sus propiedades deben tener en cuenta.

Para las personas registradas antes de enero de 2021, existe un pasivo por ganancias de capital cuando las personas usan su propiedad como un negocio turístico bajo AL.

La Ley Tributaria asume que la propiedad se transfiere al negocio y cuando los clientes cancelan su trabajo por cuenta propia o venden la propiedad, existe un pasivo por ganancias de capital. Este pasivo se suma a la ganancia de capital de venta de propiedad habitual que se calcularía por separado.

Debido a las modificaciones de 2021 del régimen de ganancias de capital para propiedades bajo negocios AL, las personas registradas ahora deben elegir entre el antiguo y el nuevo régimen. Esta elección solo se puede hacer en la presentación de impuestos de este año.

Las implicaciones fiscales pueden ser significativas y deben evaluarse en un análisis caso por caso.

La elección entre el “antiguo régimen” y el “nuevo régimen” solo aplica para quienes hayan tenido su actividad empresarial de alquiler antes de enero de 2021. Si recién inició su negocio en 2021, se aplicará el “Nuevo Régimen”, y no tendrá opción. es posible.

Una breve explicación:

“Antiguo Régimen”

Hasta enero de 2021, las reglas eran las siguientes:

una. Existía un pasivo por ganancias de capital al cancelar la actividad, incluso si la propiedad no se vendía a un tercero.

b. La ganancia se calculaba entre la diferencia entre el valor de mercado de la propiedad al momento del registro de la actividad comercial y el valor de mercado al cese del negocio.

C. Las autoridades fiscales asumen que el valor de mercado es el VPT (Valor Patrimonial) de la propiedad como se puede ver en las facturas del impuesto sobre la propiedad IMI.

d. El valor inicial se actualiza de acuerdo a la tabla de coeficientes de indexación anual.

mi. Ciertas mejoras y costos pueden compensarse con la ganancia.

F. A la ganancia se le suma una depreciación por uso y desgaste.

gramo. La base imponible es el 95% de la ganancia y la tasa final para los no residentes es del 25%, mientras que para los residentes la tributación es a tasas progresivas.

Bajo este régimen aunque la propiedad no fuera vendida, el contribuyente estaría obligado a calcular y pagar las ganancias de capital en el año de la terminación de su actividad.

“Nuevo Régimen”

A partir de enero de 2021, la nueva normativa puede beneficiar o tener un impacto negativo en el contribuyente, dependiendo de las circunstancias individuales.

Bajo estas nuevas reglas, el Gobierno cambió la responsabilidad de la CGT en el momento de la cesación del negocio, en cambio, al momento en que se vende la propiedad.

Hay dos formas posibles de calcular la ganancia:

1. Si la propiedad se vende 3 años después de la fecha de cese de actividad, la ganancia de capital se calcula como si la propiedad nunca hubiera estado bajo un negocio. Se aplican todas las reglas de venta privada de propiedad. Sovereign puede proporcionar más detalles en estos casos.

2. Si el inmueble se vende en los 3 años siguientes a la extinción de la actividad, la plusvalía se computa como negocio. Se aplican reglas similares a las del "antiguo régimen", pero con algunas diferencias, como se indica a continuación:

una. La responsabilidad por ganancias de capital es sólo con la venta.

b. La ganancia se calcula sobre la diferencia entre el precio de compra en la escritura inicial de compra del inmueble y el precio de venta.

C. Ya no se consideran los Valores de Mercado o VPT ya que los valores de adquisición y venta son los precios reales según escrituras notariales.

d. Las mejoras y los costos no se pueden compensar con la ganancia.

mi. La compra inicial no se actualiza según la tabla del coeficiente de indexación anual.

F. A la ganancia se le suma una depreciación por uso y desgaste.

gramo. La base imponible es el 95% de la ganancia y el tipo final para no residentes es del 25%, mientras que para residentes son los tipos progresivos.

Antes de enviar su declaración de impuestos de 2021, debe decidir qué opción desea.

El equipo de contadores totalmente calificados de Sovereign puede ayudarlo con esta decisión proporcionando una simulación para cada escenario diferente.

Desde 1999, la oficina de Sovereign en Lagoa ha estado satisfaciendo la creciente demanda de asistencia fiscal de inversionistas, residentes y jubilados extranjeros. Con una amplia experiencia en el trato con las autoridades portuguesas, Sovereign sabe cómo mantener a sus clientes seguros y en pleno cumplimiento de sus impuestos en Portugal, ofreciendo servicios como representación fiscal, declaración de impuestos y servicios de contabilidad de rentas de alquiler para personas físicas o jurídicas.

Los servicios especializados adicionales de Sovereign Group incluyen residencia e inmigración (Golden Visa y visa de ingresos pasivos D7), gestión de patrimonio, gestión de fideicomisos, estructuración de entidades corporativas (CSP), propiedad extranjera, pensiones, seguros corporativos y privados a medida, así como así como la propiedad y gestión del registro de yates y aeronaves.

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