Encontrar un coche de alquiler en Portugal: dificultades, precios, normativa...

Vivir en Portugal es el deseo de muchos de vosotros y uno de los elementos determinantes de vuestra instalación será el hecho o no de encontrar vuestro nuevo nido acogedor. En la prensa, en Internet, en el mostrador del bistró... cuando hablamos de bienes raíces en Portugal hoy en día, a menudo nos referimos a comprar una propiedad. Sin embargo, para las personas que quieren establecerse por un período corto, un período fijo, o que quieren "probarlo" antes de establecerse permanentemente en Portugal, a menudo se prefiere la contratación. Entonces, ¿qué tal alquilar en Portugal? ¿Es tan fácil de encontrar?

Al igual que el mercado inmobiliario de compra, el mercado de alquiler en Portugal se encuentra actualmente muy dinámico. La demanda es mayor que la oferta y las "ofertas de ganga" se están moviendo rápidamente. Por lo tanto, debe ser reactivo y hacerlo con anticipación, especialmente en las regiones más dinámicas en términos de 'inmobiliario': Lisboa y sus suburbios, Oporto y el Algarve. Veamos juntos por qué este mercado de alquiler es tan complejo.

Un edificio típico portugués.

1. Muchos alquileres de vacaciones

No es ningún secreto que Portugal vive un boom turístico desde hace varios años (+ 65% desde 2013). Este hermoso destino ibérico está ganando popularidad en los medios de comunicación de todo el mundo, despertando así un gran interés entre los viajeros que buscan nuevos destinos para explorar.

Ante esta explosión turística, algunas regiones de Portugal se enfrentan a la escasez de alojamientos de alquiler "de larga duración". De hecho, se han rehabilitado muchos edificios, no para crear viviendas para los portugueses, sino para responder al desarrollo del turismo. Luego vemos hoteles, hostales y apartamentos en alquiler de temporada en detrimento de los alojamientos en alquiler de larga duración. Los propietarios prefieren este tipo de alquiler de "corto plazo", que hasta ahora ha sido más rentable, aunque cada vez está más regulado en Portugal. Si quieres saber más sobre los alquileres de temporada, te invito a leer mi artículo especial sobre este tema.

2. Muchos edificios todavía están en proceso de renovación

Portugal es muy popular entre los turistas, pero no solo eso, hay muchos "extranjeros" que quieren establecerse y vivir allí. Portugal no esperaba necesariamente tal demanda de bienes inmuebles y muchos edificios aún no están "listos".

De hecho, todo lo que tienes que hacer es dar un paseo por Portugal para ver los edificios en proceso de renovación y otros que actualmente están inhabitables debido a la falta de fondos en el pasado para su mantenimiento. Incluso si las opiniones estaban divididas sobre los efectos del turismo y la llegada intensiva de extranjeros a Portugal, todavía permitió la transformación del parque de viviendas a través de la renovación intensiva.

Así, una vez finalizada la rehabilitación de estos edificios, aparecerán nuevas viviendas. Como se mencionó anteriormente, algunos probablemente serán para fines turísticos, pero podemos imaginar que otros serán para alquiler.

Los tejados de Lisboa, el ascensor de Santa Justa, el Convento do Carmo y la grúa, símbolo de la renovación de Lisboa.

3. Propietarios cada vez más exigentes en la elección de inquilinos

Hace dos años los propietarios que alquilaban su piso casi no pedían garantías a sus futuros inquilinos, ahora la realidad es completamente diferente.

Los propietarios que alquilan su propiedad durante mucho tiempo se enfrentan a un gran número de solicitantes cuando se publica su oferta de alquiler. Ante esta fuerte demanda, los propietarios se han vuelto más exigentes y eligen a su inquilino. Por lo tanto, debe tener en cuenta que su perfil será investigado y que el propietario probablemente preferirá la ficha del candidato que le ofrezca mayores garantías.

Entre las garantías más solicitadas estará el hecho o no de un "fidor" (garante) residir en el país, la posibilidad o no de otorgar un contrato de trabajo, la duración de su contrato de trabajo…

De esa manera, ustedes, los expatriados, no tienen que poder proporcionar estas garantías cuando lleguen a Portugal. En este caso, los propietarios suelen pedir a los "extranjeros" que no pueden aportar estos documentos que hagan un pago adelantado de tres meses además de la renta trimestral solicitada al firmar el contrato. Esto hará un total de seis rentas por adelantado a pagar al propietario.

Fachadas de edificios en Oporto

4. Fuerte apego portugués a la propiedad, no al alquiler

Debe saber que en Portugal, las ventas son mucho más comunes que el alquiler. Está en los modales. Para que os hagáis una idea, en 2015, el 60% de los franceses eran propietarios de viviendas, frente al 75% de los portugueses. Este fenómeno se puede atribuir al hecho de que antes de 2012, las regulaciones de alquiler eran desfavorables para los propietarios. Por lo tanto, había pocas propiedades en alquiler. Después de esa fecha, la implementación de la "Nova lei do arrendamento urbano" (la nueva ley de alquiler de la ciudad) ha venido a flexibilizar las restricciones al alquiler de inmuebles. Se otorgó a los propietarios el derecho a tomar la propiedad más fácilmente en caso de impago, pero también a negociar más libremente el monto del alquiler. A pesar de esta nueva ley, los portugueses siguen comprando, no alquilando.

Finalmente, este entusiasmo por comprar/vender en lugar de alquilar también puede estar relacionado con el hecho de que el monto de los préstamos en Portugal es, en última instancia, casi similar al del alquiler y, por lo tanto, se prefieren las compras a los alquileres.

Vista de Lisboa, Plaza Rocío.

Es hora de hablarte de los precios de alquiler en Portugal. Puedo darle precios por metro cuadrado, como vemos a menudo, pero esto no reflejaría realmente el mercado cuando sabemos que muchos factores pueden conducir a fluctuaciones de precios simples o dobles.

De hecho, el estado del alojamiento, la ubicación, equipada o no, el área, la vista, la presencia del exterior, el estacionamiento, el ascensor, la calefacción, el aire acondicionado, las comodidades circundantes y por supuesto la ubicación ... son todos factores que afectan el precio.

Para reflejar mejor el mercado de alquiler actual, aquí hay algunos ejemplos específicos. Aquí hay cuatro apartamentos y sus alquileres.

4 listados para апартаменти под наем, в т.нар. áreas "atractivas", todo renovado, dos dormitorios, con aire acondicionado reversible.

1. Los pagos se realizarán como arrendatario

Para alquilar un alojamiento en Portugal, deberá pagar tres alquileres por adelantado. El contrato se redactará por triplicado, uno para el propietario, uno para usted y otro para las autoridades fiscales. Para alquilar, por supuesto, necesitarás el famoso NIF (número de contribuyente), por lo que ya te contamos sobre esto en una publicación anterior del blog.

Pagarás el alquiler en la fecha acordada con el arrendador. En Portugal, el pago se realiza a menudo a principios de mes para el mes siguiente (ejemplo: pago el 5 de enero por alquiler febrero). El arrendador le emitirá un recibo todos los meses después de que pague el alquiler.

Sobre los cargos (agua, luz, gas...), las reglas varían de un propietario a otro:

• los contratos de energía quedan a nombre del propietario y éste los paga
• los contratos de energía quedan a nombre del propietario y el propietario le envía una copia de las facturas cada mes para el pago
• los contratos de energía se ponen a tu nombre y tu los pagas

En cuanto al impuesto sobre la vivienda y el impuesto sobre la propiedad denominado "IMI" (impuesto predial municipal), en Portugal esta cantidad la paga el propietario del alojamiento. Lo mismo se aplica a las cuotas de condominio (tasas de residencia).

Por último, es opcional, pero se recomienda que el inquilino contrate un seguro de hogar para evitar problemas durante su estancia.

2. Duración del contrato de arrendamiento

En Portugal, la duración mínima de un contrato de arrendamiento es de seis meses, pero los propietarios suelen querer contratos "renovables" de un año. Menos de un año es demasiada "facturación" para ellos y no les interesa, y más de un año no les da suficiente libertad en caso de querer vender su piso o aumentar su alquiler después de un año de alquiler.

3. Contratos de arrendamiento en Portugal

El contrato se redacta por triplicado. Es recomendable hacerlo con un abogado de habla francesa en Portugal para comprobar si todo está bien, para ver las cláusulas y si se puede aprovechar un contrato bilingüe, pero esto no es una obligación. El contrato debe especificar en particular :

• la identidad del propietario y del arrendatario,
• el estado de la propiedad en el momento del alquiler "Tenga en cuenta que en Portugal el inventario de equipos no es sistemático, pero obviamente se recomienda. Si no lo hace, se supone que el alojamiento está en buenas condiciones. ),
• la duración del contrato de arrendamiento (fecha de inicio y finalización del contrato de arrendamiento),
• el precio del alquiler,
• honorarios incluidos o no,
• términos de pago (transferencia bancaria, efectivo),
• las condiciones de resolución del contrato por parte del arrendatario y la del propietario.

Antes de determinar cómo puedes encontrar un alquiler, es importante tener una idea bastante precisa de lo que estás buscando:

• ¿Cuáles son los barrios o zonas más interesantes para ti?
• ¿Están cerca de las escuelas de sus hijos o de su lugar de trabajo?
• ¿Hay transporte público cerca o plazas de aparcamiento?
• ¿Es posible un compañero de cuarto?

Aquí tienes una tabla no exhaustiva que incluye varias opciones que te permitirán empezar a buscar alojamiento de alquiler. Tenga en cuenta que algunas de estas opciones requerirán fluidez en portugués o inglés.

También aprovecho para recordarte que cuando buscas alquilar, la T1 portuguesa no es equivalente a la T1 francesa. De hecho, en Portugal la cifra corresponde al número de habitaciones, mientras que en Francia corresponde al número de habitaciones. Así, cuando T2 en Portugal tiene dos dormitorios, T2 en Francia tiene solo uno.

Además, si no conoces el idioma o la normativa, te recomiendo que, en lo posible, vayas acompañado para evitar posibles "fraudes" y problemas varios. No es raro encontrarse con propietarios que le ofrecerán alquileres sin contrato o contratos no declarados y sin recibo. En este caso, no tendrá derecho a recurso en caso de problemas de alojamiento. Además, para aquellos que deseen beneficiarse del estatus de NHR, si el contrato no está declarado, no podrá beneficiarse de este estatus.

En conclusión, el alquiler es una de las opciones que debes tener en cuenta a la hora de mudarte a Portugal. Incluso suele ser la opción número 1, que se considera al establecerse en el extranjero. Sin embargo, como has visto en este artículo, no es necesariamente fácil encontrar alquileres en Portugal, especialmente en las regiones más turísticas.

¿Y usted? ¿Prefieres comprar o alquilar en Portugal?

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