¿Quieres construir en Portugal? Conoce los diferentes pasos aquí.

Después de muchas solicitudes de nuestros lectores, decidí escribir este artículo para responder de una manera un poco más estructurada sobre la construcción de una casa en Portugal. Este es un tema que está especialmente cerca de mi corazón, porque mi esposo y yo estudiamos el tema a fondo hasta que firmamos una promesa de comprar un terreno y finalmente renunciamos a todo. Construir en Portugal no es una decisión que deba tomarse a la ligera y esperamos que este artículo responda algunas de sus preguntas.

Como parte de nuestro apoyo a los clientes que desean establecerse en Portugal con VillaFeria, me sorprende la cantidad de clientes que se comunican con nosotros para pedirnos asesoramiento sobre cómo avanzar en su proyecto de construcción en Portugal. Para algunos de ellos, después de 6 meses de espera, ¡el proyecto aún estaba bloqueado!

Aún así, a primera vista se ve mucho mejor: “compramos un terreno grande, que no es demasiado caro, y luego tenemos una casa construida a la medida, como queremos, como una bonificación a los precios de la mano de obra portuguesa, nos en teoria hay que hacerlo bien"... la realidad es un poco mas complicada en mi opinion y segun ciertos contactos. Mi objetivo no es desanimar a los que quieren construir en Portugal, mi objetivo es informarles. Por eso suelo decir, "por qué no, pero TEN CUIDADO". Bien, entonces, ¿cuidado con qué?

Y si no quieres construir en Portugal, sino renovar, te invito a leer el artículo sobre la renovación en Portugal.

Este paso es esencial y puede ser complejo y arriesgado. Sin información y sin verificar algunos puntos importantes, puede arriesgarse a comprar un terreno en el que no tendrá derecho a construir la casa de sus sueños como lo desea. La gran diferencia entre Portugal y Francia en términos de planificación urbana es que en Portugal, los municipios no tienen las manos libres.

Los permisos de construcción son emitidos por el municipio local ("Cámara Municipal"). Cada "Cámara" tiene un departamento especializado ("Divisão de Gestão e Administração Urbanística"), que emplea arquitectos que estudian proyectos y responden a solicitudes. Antes de comprar su terreno, hay ciertos puntos que deben confirmarse con Camara con documentación de respaldo por escrito.

Tenga en cuenta que las agencias inmobiliarias que deseen vender el terreno pueden, en algunos casos, intentar convencerlo de que el terreno está en buenas condiciones y listo para la construcción, pero asegúrese de solicitar ver la documentación escrita de la Cámara Municipal.

Es importante saber que en Portugal el permiso de construcción es un poco más detallado que en Francia: no se trata solo de si se puede construir o no, Camara le pedirá que consulte los planos de su proyecto antes de confirmar si su construcción puede o no puede ser autorizado. Finalmente, asegúrese de verificar las hipotecas u otras condiciones especiales de la tierra.

Entonces, cuando un agente le dice "sí, el terreno ya está urbanizado y listo para la construcción", sepa que este no es necesariamente el caso: en Portugal no hay un permiso de construcción general y permanente, esto se hace caso por caso. dependiendo de los detalles del proyecto y por una duración determinada. Por ejemplo, es bueno saber que las zonas catastrales se redefinen cada 10 años. La tierra que se puede construir hoy puede que no se construya el próximo año. Estos son algunos de los criterios que pueden afectar si su casa está permitida en un terreno en particular:

• Camara solo puede solicitar un permiso para una casa de un piso y puede prohibir la construcción de uno o más pisos
• También tenga en cuenta que Camara establece la proporción del área de construcción en función del área total del terreno
• Camara puede solicitar un cambio en la ubicación, tamaño o tipos de ventanas/puertas
• "Cota de soleira": el umbral de la altura de la cuota en la entrada principal del edificio
• 'Cércea': marcar el límite de altura de un edificio en relación a una calle
• ... y muchos otros: construcción, disposición y superficie de impermeabilización, tamaño de la piscina, relación entre césped y terraza, distancia entre su terreno y sus tabiques, aparcamiento, etc...

Aquí hay una lista de puntos clave para confirmar con Camara:

1 que la tierra es legal: algunos terrenos son donados o heredados sin estar declarados oficialmente en los planos catastrales. Si este es el caso, ¡tenga en cuenta que pueden pasar más de 10 años para permitir un procedimiento de legalización!

2.
que el terreno representa un lote específico: la Camara puede proporcionarle un plano detallado de su área para confirmar que el terreno que desea adquirir ha sido declarado como un lote específico. Esta solicitud se llama 'Pedido de direito a informaçao'.

3.
que se han realizado las obras de urbanismo: Conexión a agua, alcantarillado, electricidad y caminos. Es posible que en determinados casos, si la superficie de tu terreno no se corresponde con una zona en la que se prevén proyectos de urbanización pública, por ejemplo, tengas que construir parte de un edificio anexo para obtener el permiso para construir tu casa.

atención: organizar una reunión con Camara puede ser largo y complicado y es importante que hable portugués o que alguien lo acompañe (solo 2 personas están autorizadas para asistir a una reunión con el arquitecto de Camara).

En general, tenga en cuenta que las agencias inmobiliarias lo alentarán a comprar antes de recibir esta información de Camara. Incluso si eso significa perder terreno, mi consejo es esperar hasta obtener esta información antes de firmar cualquier cosa o al menos pedirle a su abogado que introduzca una cláusula de suspensión para obtener el consentimiento y una cláusula de recurso de terceros en el contrato de compra.

2. ¿Cómo elegir a nuestros socios?

Una vez que haya comprobado los aspectos legales y tenga su terreno; elegir los socios adecuados es crucial.

Hay 3 roles principales:

• El arquitecto: para diseñar los planos de tu casa
• El ingeniero: para proyectos especializados (obra civil, electricidad, agua, telecomunicaciones, etc.)
• Constructor: para la implementación de proyectos

Nota: Algunas constructoras te ofrecerán un servicio que incluye una solución de arquitectura e ingeniería, que puede ser una opción más fácil de administrar, pero también más riesgosa si la constructora te confunde.

Es difícil determinar las reglas para encontrar el proveedor de servicios perfecto, pero aquí hay algunas reglas básicas importantes:

1. Asegúrese de que los participantes con los que desea trabajar tengan una empresa que haya existido durante al menos 5 años: de lo contrario, corre el riesgo de encontrarse con constructores que se declaran en quiebra después de que finaliza el sitio de construcción para evitar la responsabilidad de cubrir sus compromisos de garantía.
2. Para facilitar el proceso de aprobación con Camara, es una buena idea trabajar con participantes locales. Le conviene buscar profesionales que tengan contactos con Camara y que ya hayan entregado casas en su área. Esta es la mejor manera de llegar allí (aún más importante para elegir a su arquitecto para que lo represente con Camara)
3. Solicite visitar las propiedades construidas por su constructor para verificar la calidad del trabajo de acabado. Si puede, pida conocer a algunos de sus clientes anteriores es aún mejor
4. Es útil comprobar si el constructor tiene las licencias que le permiten ejercer esta profesión.
5. Le recomiendo encarecidamente que acuda a un abogado para firmar un contrato que especifique los materiales utilizados, los plazos que se deben observar con un margen por encima del cual se debe pagar una compensación por la demora del cliente.

Si Camara lo aprueba, recibirá su permiso de construcción ('direito à licença de construção').

Durante y después de la construcción:

Nota: Una vez que Camara apruebe su proyecto, sus planos serán registrados y almacenados para confirmar el cumplimiento de su trabajo al final del sitio de construcción. Si no se sigue el proyecto original, habrá una reevaluación por parte de la junta para determinar qué debe cambiarse.

4. Los costos esperados para su construcción

Atención: la siguiente información es una estimación "aproximada", que puede variar considerablemente según la zona en la que estés construyendo y la propiedad que quieras construir. Este orden de magnitud lo ayudará a comprender los elementos que debe tener en cuenta al establecer su presupuesto.

• IVA en la construcción: 23%
• Costes de arquitectura: aproximadamente 10.000 euros
• Impuesto de construcción a pagar en Camara (ejemplo de Camara d'Almada): € 57,34 / m2 de superficie construida
• Costes de urbanización: unos 15.000 euros

Enlaces útiles para lanzar una licitación para constructores/arquitectos/trabajadores (sitios disponibles solo en portugués):